为了积蓄力量，穿行2019楼市，壹地产策划了“回望2018，预见2019”的大咖•对话2019 访谈录，本期壹地产有幸邀请到了文杰淘楼创始人-陶文杰老师，为我们共同关心的楼市问题答疑解惑。

本期嘉宾：陶文杰

15年深圳房地产从业经验，历任南方都市报黄金楼市记者、新浪乐居深莞惠总编辑、深圳公司副总经理。现任深圳壹地产总编辑，创办《文杰淘楼》。

曾参与LEJU美国纽交所上市敲钟，世界顶级商学院，宾夕法尼亚大学沃顿商学院两次进修，并多次奔赴美国日本新加坡等国考察房地产，曾获“中国十大地产媒体人微博”称号。

NO. 1｜壹

问：2019年看好深圳哪一类物业？

答：看好改善型住宅，包括学位房、豪宅。

【1】改善型其实受益于上轮房价上涨，刚需房是有天花板的。

改善型本身对高房价的承受力更强，当上一轮房价上涨，改善型也最受益，他们只需要卖掉一套原来的房子或者做贷款，就能以较小代价改善。

如果2019年政策放松，成交量有所恢复，正是改善型卖掉旧房，买改善型物业的好机会。

相反，刚需最受伤，靠工资买房子确实不容易。

这几年，刚需们收入增长也不明显，如果没有大量投资力量的介入，刚需们的购买力，并不能支撑刚需房价短期再迅速上涨，刚需房价经历2015年以来这轮大涨后也到了高位。

【2】学位房就不用多说了，深圳限售3年后，最靠谱的就是学位房了。

学位房是深圳楼市历史性的机遇，这是从人口结构决定的。

18年下半年，涨得最多的是环深圳湾学位房，像南二外、南外、华润城、红树湾等，涨幅比较大，在20%-25%。

例如南二外学区房去年8月至12月涨了20-25%，2017年7月，1060万可以买一套滨海之窗103.6平的三房，单价约10万。

到了今年7月，1080万只能买两房了，86.51平，价格12.5万。

从三房到两房，也说明学位房、优质物业抵抗市场提高的能力特别强。

【3】现在深圳豪宅价格与普通住宅价格的差距不大，这可能意味着，深圳豪宅依然被低估了。

一般而言，金融中心城市的房价均价和天价豪宅之间，大概4—6倍的差距，这点可以参考曼哈顿和香港。

不过目前深圳的豪宅价格与普通住宅价格的差距不大，与其它城市比，深圳豪宅低估了。

NO. 2｜贰

问：现在购房时更应该注意哪些方面？更看好大户型还是小户型？

答：自住价值极高的房子，流动性更强，更能保值。

首先是学位房继续看好。如果在关内核心区域，建议大户型，总价1000-2500万之间可能比较好。

注意回避老旧小区的超大户型，这种总价远远超出小区档次，流动性很差。近郊远郊，个人觉得还是买中小户型好（除非是当地公认的豪宅）

【1】如果说2015、2016是普涨的话，2017、2018楼市的分化越来越严重。确实从2016年调控开始，意味着普涨的结束。

调控结束后出现分化，在分化的年代选房子很重要，应该选择什么样的房子？

我认为，是自住价值极高的房子，现在选房一定要从真实的自住需求出发，不要一上来就想着投资。

其实投资也一定要有自住思维，只有你切实考虑了自住需求，就算是以后出手，才能不乏买家。

自己都不想住的房子，未来接你盘的人，凭什么买你的？

关于自住价值高，要综合考虑交通、教育、商业、户型等多个方面。

❶买得起的房子才是好房子：房子价格亲民，置业者负担的压力小。

❷交通，尤其以地铁为首要因素：为何福永华强城卖的好，因为有地铁11号线，顺利通达南山、福田。

❸配套，主要是学位和商业综合体：学位是最刚的刚需，商业综合体能解决日常休闲娱乐等问题。

❹户型方正，实用率高，房子装修品质高：目前由于超高层普及，户型实用率已经远远比不上过去多层和非超高层。因此要高度珍惜市面上实用率高、户型方正实用的楼盘。

【2】为什么说看好大户型，现在有一种趋势，中大户型的成交量呈逐渐上升，像之前的华润城3期、绿景红树湾壹号，开盘当天大户型卖的最快。

我认为，未来深圳核心区域的大户型成交，会出现一波上升趋势。

一个是出于二胎时代家庭人口数量的考虑；

二是现在房票日益稀缺，买房者更愿意选择一步到位的置业方式；

三是大户型产品未来将更加紧缺，价格上升的动力更大。

NO. 3｜叁

问：2019年深圳房价是涨是跌？

答：最保守是止跌。

决定房价的因素非常多，比如经济、人口流入、人口年龄结构、楼市供求、土地等。

而决定深圳房价短期走势的核心要素是什么？我觉得，主要是楼市调控政策+金融货币政策。

回顾2009年、2015年，深圳楼市的两轮大行情，短期看都是楼市政策+货币宽松，双轮驱动导致。

货币，就是你从银行贷款好不好拿、银行利率有多高、银行首付有多少；政策，就是限购、限贷、限价，政府是鼓励你买房还是严格限制你买房。