空置房不必先到物业报备

　　为进一步规范前期物业服务行为，保障当事人合法权益，维护公平的物业服务市场秩序。近日，山东省住房和城乡建设厅印发了《山东省前期物业服务合同(示范文本)》。

　　与此前的征求意见稿相比，该示范文本对物业装修押金收取、空置物业认定有了更为合理的表述。反馈意见主要集中在空置房屋的认定程序及收费标准表述、公共部位经营及收益分配、物业装修押金约定、合同解除等方面。示范文本吸收反馈意见并删除了开发建设单位的车位租售、水电气暖服务等与物业服务合同无直接关系的内容，进一步理清了开发建设、物业服务、公用事业之间的关系。

　　经济导报记者注意到，在前期物业合同示范文本征集意见时，公共收益主要有两个用途，即交存住宅专项维修资金、折抵物业公共服务费。而在正式印发的示范文本中，关于公共收益的使用条文变化较大，物业企业想要利用业主共用部位、共用设施设备进行经营，应先征询业主意见，按照规定办理有关手续，经营收益属于全体业主共有。在公共收益资金使用上，扣除管理服务费用后，剩余资金除交存至住宅专项维修资金公共账户、折抵物业公共服务费之外，还新增了其他约定用途一项。

　　关于空置物业的认定和物业费收取标准也有了新的变化。征求意见稿曾提出，空置时间半年内的物业公共服务费按正常标准收取，超过半年的按正常标准的约定比例收取；业主未告知物业服务企业并未办理空置手续的，不视为空置物业，须全额支付物业公共服务费。在正式文本中，删除了“空置时间半年内的公共服务费按正常标准收取、未告知物业企业并办理空置手续的不视为空置物业”的表述，空置物业的办理手续采取业主和物业企业达成约定的形式。空置时间超过半年的物业，仍按正常标准的约定比例收取。

　　收房入住前，物业企业往往对业主或物业使用人收取装修押金，如何让双方都易于接受呢？前期物业服务合同示范文本提出，物业企业与装修业主(物业使用人)签订书面的装饰装修管理服务协议，就允许施工的时间、废弃物的清运与处置、装修保证金等事项进行约定，同时明确了禁止行为和注意事项。之前的征求意见稿里，装修结束后经验收没有损坏物业共用部位、设施，且不存在禁止行为的，物业才将装修保证金在规定日期内退还。

　　此外，在机动车位租售方面，示范文本删除了“尚未售出的车位优先承租给业主或物业使用人，不得以只售不租为由拒绝”条文；在前期物业服务合同解除上，由“征得半数以上业主同意”调整为“征得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意”。