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　　评房价，短期看金融、中期看土地，长期看人口。舆论关于房价的涨跌也是众说纷纭，不过笔者的观点是：未来房价会分化，非热点城市相对更便宜，而热点城市会更贵。房价上涨的动能大大减弱，大概率不会再出现房价几年内甩开收入几条街的情况了。

　　死守房贷利率

　　今年1月初，全国首套房贷利率下滑，引发市场热议。因为房贷利率下降，意味着购房成本降低，人们觉得未来房价又有了上涨的可能。虽然最终官方辟了谣，但还是留下了市场上无尽的遐想。在下滑之前，房贷利率已经平均上浮了15-20%，即使在目前央行降准后，市场资金面趋于宽松的前提下，只要政策不松动，房贷利率就不会有降下去。

　　不管是租赁住房制度、增加供地，未来的政策方向都将引导楼市回归理性，因此只要长效机制不断出台、调控政策不松动，再考虑到三四线城市的刚需不足，房价就很难再有暴涨的底气。

　　目前一线城市的人口和城市化率几乎达到饱和，未来发展租赁市场保障年轻人的居住是大趋势；而对于三四线城市来讲，刚需本身就不足，前期的大涨透支了大部分居民的收入，随着棚改货币化补贴力度减弱，购房需求将越来越少。

　　房企资金紧缺

　　2018年的宏观环境非常不理想，融资环境恶化，不少房企开始加大海外融资力度。

　　此外，在房地产行业低谷期，不少房企为了趁机做大，大量购置土地，使得土地占用了过多的资金。据安信证券研报预测，2018年房企待开发土地面积大幅飙升，土地购置费占开发商资金来源的比例历史性地超过了20%，处于2002年以来的绝对最高位。

　　此外，由于调控政策，房地产销售一直在下滑，回款越来越慢。可以预见，至少在未来1年左右时间，开发商和楼市的冬天才刚刚开始。

　　主力购房人口拐点已经到来

　　主力购房人口的拐点来临，更多体现在放开二胎政策对人口出生的刺激效应递减上。从图表中可以看出，二胎政策的放开尽管缓解了总出生人口的下滑，但下滑趋势还是止不住。

　　要知道，全面二胎政策已经实施了两年多，如果有效果的话，出生率早就反转了。据国泰君安估算，我国的20-50岁人群——主体购房人群、主力消费人群和生产人群已经到了加速下行的拐点，2019-2026年，该年龄段人群将下降7000多万人。

　　不管是热点还是非热点城市，房价上涨的根本动因都是需求，买的人多，房子有限，价格自然就蹭蹭蹭往上涨。但是随着刚需人口的减少，未来的房价或许会因为城镇化继续上行，但上行的动能将大大减弱。尤其是对于那些人口净流出的三四线城市，人口资源的流失不仅意味着当地房地产失去支撑，其他的各行业都将萎靡不振。

　　当然，说到人口，就不得不提到人口老龄化。日本已经有了先例，从图表我们可以看到，90年代的日本早已经进入了发达社会，老龄化现象严重，甚至都出现了年轻人消费欲望不强的端倪。我们或许不愿意重走日本的道路，但这也是发展中的必经之道。

　　2017年马云曾经说过：8年后最便宜的就是房子，年轻人别买房，8年后房价如葱。不过仔细想想，对那些非热点和三四线城市而言，好像还真是这么一回事。短期看，楼市调控毫无松动迹象；中期看，各种楼市长效机制纷至沓来，市场回归理性板上钉钉；长期看，主力刚需人口的减少，可谓是对楼市来了一次釜底抽薪。但不管怎样，广大的刚需该上车的还得上车，千万不要因为客观趋势而改变决策。